Bagaimana untuk mempercayai pemaju, apabila semuanya tidak stabil?

Tanda kebolehpercayaan pemaju

Persoalan pemaju yang boleh dipercayai adalah sentiasa relevan. Tetapi dalam tempoh ketidakstabilan kewangan, risiko meningkat dengan ketara, dan oleh itu pembeli harus berhati-hati terlebih dahulu sebelum membuat keputusan muktamad.

Natalia Solomonova, Ketua Pengarah MIT-Real Estate (MKC GC) memaparkan ciri-ciri berikut pemaju yang boleh dipercayai:

1. Kehadiran benda-benda yang diserahkan, pangsapuri yang telah dikeluarkan di dalam harta itu;
2. Tidak ada projek pembinaan beku;
3. Aktiviti proses kerja di tapak objek yang telah anda pilih;
4. Maklumat dalam media dan Internet (termasuk ulasan) - mereka sentiasa menulis mengenai masalah;
5. Maklumat di laman web mahkamah timbang tara;
6. Jualan pangsapuri selaras dengan 214 FZ.

Leonard Blinov, pengarah pemasaran UrbanGroup Penting mempertimbangkan reputasi pemaju, serta bagaimana syarikat mematuhi rentak pembinaan yang dinyatakan. "Sebuah apartmen bernilai membeli dari pemaju dengan reputasi yang baik dan dengan kesediaan pembinaan rumah sekurang-kurangnya 30%. Di samping itu, adalah perlu untuk membeli hartanah hanya di kompleks-kompleks kediaman ini, pelaksanaannya berjalan pada 214 FZ, yang melindungi pembeli sebanyak mungkin.

Kehadiran beberapa projek, termasuk sekurang-kurangnya satu siap, dan satu dalam fasa pembinaan yang matang, untuk memerhatikan kadar pembinaan. Maklumat mengenai bagaimana dia mengatasi krisis tahun 2008 . Adalah wajar bahawa syarikat itu berusia sekurang-kurangnya 3 tahun, "kata pakar itu.

Vitaliy Bakhvalov, ketua jabatan pemasaran dan pengiklanan SU 22 Group, juga menyoroti reputasi pemaju. Pada pendapatnya, tiada apa-apa untuk pembeli seperti hujah berat, sebagai fakta bahawa syarikat memenuhi semua kewajipannya sebelum ini dalam masa, menyelesaikan objek pada masa - termasuk dalam krisis 2008-2009. "Orang ramai boleh pergi ke tapak pembinaan dan melihat segala-galanya dengan mata mereka sendiri - sebagai peraturan, selepas separuh daripada soalan itu hilang."

Alexei Shmonov, pengarah umum portal mengenai pergerakan hartanah . Su berkata bahawa keterbukaan pemaju, kesediaannya berkomunikasi dengan akhbar adalah satu petanda yang baik. Menurut pakar, pembeli berpotensi dapat mempromosikan kegiatan PR perusahaan yang tepat: memeriksa komentar ahli-ahli dalam media, kegiatan pidato dengan pembicara, dan sebagainya. "Jika syarikat berkomunikasi secara terbuka dengan akhbar, memulakan perbincangan mengenai projek-projeknya - yang selalunya bermaksud bahawa mereka cukup yakin dalam kebolehan mereka. Jangan mengelirukan syarikat perhubungan awam dengan publisiti angka-angka pentingnya, berdasarkan pernyataan skandal, dsb. Amalan menunjukkan bahawa gaya menjalankan perniagaan dengan pemain sedemikian sesuai, yang memberi kesan negatif terhadap prestasi kewajipan syarikat kepada pelanggan, "kata Encik Shmonov.

Pembinaan pinjaman

Mengikut pengalaman tahun 2008-2009, banyak pemaju telah terjatuh kerana mereka terlalu ketagih dengan pembiayaan kredit. Pasaran sedang meningkat, secara harfiah membeli segala-galanya - dan selalunya bukan untuk kediaman mereka sendiri, tetapi untuk tujuan jualan semula. Satu projek telah diwujudkan, dan walaupun dengan pasaran kami yang sangat maju dan bertamadun, para perunding tidak selalu tertarik kepadanya. Selalunya, mengenai konsep pemasaran dan ketepatan analisis ucapan tidak akan datang, pemaju percaya bahawa ia akan berbuat demikian - pasaran akan menyerap apa-apa jilid. Kemudian entah bagaimana pemaju berjaya membuka garis kredit, dan semuanya baik-baik saja - sehingga, dalam krisis, bank-bank, dalam satu tangan, tidak dapat meneruskan pembiayaan, dan pembeli belajar untuk mengira wang dan mulai dengan hati-hati memilih apa yang mereka beli. Dan masalah dengan bahagian gadai janji pembeli segera terputus.

Adakah ini bermakna bahawa kita harus berhati-hati ketika membeli pangsapuri dari pemaju yang membina, terutamanya, atas wang yang dipinjam? Dan adakah pembeli boleh mendapatkan maklumat mengenai dasar kewangan dan kredit syarikat?

Leonard Blinov percaya bahawa risiko pembeli dengan apa yang pemaju membina dana yang dipinjam tidak berkaitan secara langsung. "Sekiranya terdapat pembiayaan projek yang baik dari bank yang kukuh, dan ia akan berterusan, ini adalah tambah besar. Tetapi ketersediaan dana pemaju sendiri juga penting - dia berisiko tinggi, jadi dia akan cuba memenuhi kewajipannya walaupun dalam keadaan yang sukar. Sebahagian daripada maklumat boleh diperolehi daripada perisytiharan projek, "kata pakar itu.

Natalia Solomonova bersetuju bahawa krisis kecairan tahun 2008 menunjukkan kehadiran risiko besar bagi pemaju yang melanggar prinsip asas kemampanan syarikat: nisbah sebenar dana sendiri dan yang dipinjam.

Bagaimanapun, menurut pakar, maklumat yang boleh dipercayai kepada pembeli hampir tidak tersedia, kecuali pemaju menerbitkan penyata kewangannya secara terbuka.

Vitaly Bakhvalov juga mengatakan bahawa pembeli tidak mungkin dapat mendapatkan maklumat daripada pemaju mengenai wang yang dia bangunkan. Walau bagaimanapun, seseorang boleh menghakimi betapa boleh dipercayai pemaju, bukan hanya dengan cara dasar kewangannya yang diterajui, tetapi juga, misalnya, dengan apa kapasiti pengeluarannya . "Syarikat kami boleh berbangga dengan apa yang kami bina, tanpa melibatkan kontraktor. Tidak setiap syarikat mempunyai asas produksi dan teknikal yang mengagumkan, seperti yang kita ada. Bagi ramai orang, ini adalah hujah yang penting, namun reputasi kami dan sejarah objek - penghantaran mereka dalam masa - adalah yang terbaik untuk diri kita sendiri. Dan ketika kita membina - untuk pembeli ini adalah pertanyaan kedua, "- kata Vitaly Bakhvalov.

Alexei Shmonov juga percaya bahawa tiada siapa yang akan mendedahkan maklumat mengenai pembiayaan kepada pembeli. Tetapi dia bersetuju dengan pendapat Vitaliy Bakhvalov bahawa penunjuk untuk pembeli tidak hanya nisbah dana sendiri dan yang dipinjam, yang hampir mustahil untuk dipelajari, tetapi juga keupayaan pengeluaran yang dimiliki oleh syarikat itu.

Walau bagaimanapun, pembiayaan kredit, menurut beberapa pakar, mempunyai tambahannya. Oleh itu, Sergey Lyadov, jurucakap syarikat pelaburan dan pembangunan "Bandar- XXI Century" mengatakan bahawa kemungkinan akses pemaju untuk sumber kredit bank adalah kelebihan penting bukan hanya untuk syarikat itu sendiri, tetapi juga untuk para pelanggannya. Dalam kes ini, risiko ketidaksempurnaan pembinaan dikurangkan.

Inilah yang dikatakan oleh Encik Lyadov mengenai pengalaman kerjasama syarikatnya dengan bank-bank dalam tempoh krisis yang sukar tahun-tahun sebelumnya: "Krisis 2008-2009. Pertama sekali ia memberi kesan kepada pemaju, yang menjalankan dasar pelaburan yang agresif dengan menarik sejumlah besar pinjaman. Walau bagaimanapun, syarikat kami mematuhi garis tingkah laku yang lebih konservatif, dan ini membolehkan kami melihat keseimbangan yang munasabah antara dana kami sendiri dan yang dipinjam. Syarikat itu dengan sempurna memenuhi tanggungjawab kewangannya kepada Sberbank dalam tempoh ekonomi yang paling sukar. Dan ini membolehkan kami pada bulan April 2010 untuk menutup garisan kredit sebanyak 60 juta dolar, dan sedikit lebih awal pada bulan Mac 2010 untuk mendapatkan pinjaman baru dari bank dalam jumlah sebanyak 1.1 bilion rubel. Sberbank adalah rakan kongsi kami yang berterusan dalam projek-projek pembangunan, termasuk program pembangunan bersepadu untuk daerah Strogino, dan ia sangat penting dan berharga bagi kami sebagai syarikat pemaju yang kerjasama ini masih berlaku tanpa rumit oleh keadaan luar. "

Petua untuk pembeli

Sergey Lyadov memberi nasihat berikut kepada pembeli bagaimana memilih pemaju yang boleh dipercayai selepas semua.

"Kriteria untuk langkah-langkah untuk menentukan kebolehpercayaan perusahaan termasuk, pertama sekali, kesimpulan dengan pemaju perjanjian penyertaan ekuitas (DDU) dengan pendaftaran negara transaksi di Rosreestr. Kedua, pembayaran ansuran, jika mungkin. Untuk meminimumkan risiko, adalah perlu untuk mengaitkan pembelian objek pembinaan pada peringkat pembinaan yang paling mungkin. Walau bagaimanapun, dalam kes ini, harga belian, sebagai peraturan, akan lebih tinggi, tetapi ini adalah pembayaran untuk pengurangan risiko. Adalah penting untuk membuat kesimpulan dengan pemaju yang mempunyai reputasi perniagaan yang positif dan portfolio yang berjaya menyelesaikan projek pembinaan yang sama. Ia adalah wajib untuk memeriksa dokumentasi tajuk tanah dan permit untuk pembinaan. Ia akan mengurangkan risiko dan menarik peguam yang berkelayakan yang pakar dalam kes tersebut untuk mengambil bahagian dalam rundingan dengan pemaju dan menyemak dokumentasi, "kata pakar itu.

Suasana pembeli dan perkembangan pasaran selanjutnya

Seperti yang anda tahu, dalam krisis, permintaan dari pasaran utama hampir sepenuhnya berubah menjadi "sekunder". Hari ini, apabila trend negatif dalam ekonomi semakin meningkat, mempunyai aktiviti pembeli di pasaran utama menurun, jadi apa yang boleh dinilai untuk mengubah sentimen pengguna dalam industri kepada yang negatif? Kami bertanya kepada pakar tentang perkara ini.

Vitaly Bakhvalov berkata bahawa dalam syarikat mereka tidak ada penurunan permintaan untuk pangsapuri di rumah dalam pembinaan. Sebaliknya, menurut pakar, pada akhir musim panas terdapat ledakan dalam permintaan.

Sergei Lyadov mengatakan bahawa pada bulan Ogos minat dalam objek pasaran utama meningkat dengan ketara, syarikat itu mencatat peningkatan tiga kali ganda dalam permintaan. "Pada bulan September, ia jatuh sedikit, tetapi ia kekal pada paras yang tinggi. Yang paling menuntut sekarang ialah kelas ekonomi dan kemudahan kelas selesa. Mengurangkan jumlah pembinaan baru tidak dipatuhi. Tahap bekalan sebelumnya kekal dengan perbelanjaan memasuki projek baru dan jumlah baru dalam projek-projek yang sedang dilaksanakan, "kata pakar itu.

Natalia Solomonova berkongsi pendapat bahawa permintaan untuk pangsapuri di rumah baru semakin berkembang. "Kriteria utama untuk membuat keputusan pembelian ialah harga. Strategi pemaju, di mana banyak rumah pangsa kecil dibuang ke pasaran dalam objek, intrik dan menyokong aktiviti pembeli, "pakar percaya.

Leonard Blinov berhujah bahawa seseorang mesti faham bahawa perbezaan harga di pasaran primer dan sekunder boleh mencapai 30-40%. "Oleh itu, mereka yang lebih berisiko membayar harga yang lebih rendah. Walaupun kesucian undang-undang urus niaga di pasaran sekunder bukanlah satu soalan yang mudah, dan ia perlu diperiksa secara lisan, "kata pakar itu.

Oleh itu, krisis 2008-2009 membuat lebih berhati-hati bukan hanya untuk pemaju, tetapi juga untuk pembeli. Jika pemaju telah menyemak dasar kewangan dan pengurusan mereka, pembeli telah menjadi lebih berhati-hati memilih pemaju, memberi lebih perhatian kepada kebolehpercayaan dan keupayaannya untuk memenuhi tanggungjawabnya bukan sahaja di bawah keadaan ekonomi yang menggalakkan, tetapi juga semasa kegawatan kewangan. Walau bagaimanapun, aktiviti yang tinggi dalam pasaran pembinaan perumahan walaupun sekarang, apabila trend negatif dalam ekonomi semakin meningkat, menunjukkan bahawa kepercayaan kredit pembeli agak besar, dan suasana hati mereka umumnya optimis.

Portal Move.su ingin anda tidak boleh salah dengan pilihan!