Tugasan pangsapuri di bangunan baru - apakah ia? Kebaikan dan keburukan pengambilalihan perumahan baru di bawah kontrak tugasan

Salah satu kaedah yang paling popular untuk melabur dalam pasaran hartanah - yang tugasan pangsapuri di bangunan baru. Apakah ia - tidak memahami semua orang, dan sering pemula tidak mahu main-main dengan ia. Menurut statistik, hampir satu perlima daripada semua rumah-rumah dalam pembinaan yang dijual di bawah skim ini. Apakah kelebihan utama dan keburukan daripada urus niaga ini? Apa yang pembeli yang berisiko dijangkiti?

Tugasan pangsapuri di bangunan baru: apa yang ia?

Tugasan - kontrak bagi pemindahan hak milik kepada pihak ketiga. Urus niaga ini adalah mungkin sehingga tarikh suruhanjaya negeri, di mana dokumen hakmilik kepada premis di bangunan yang tidak lagi wujud. Pelabur yang telah membeli sebuah rumah di bangunan baru di sebuah syarikat pembinaan memindahkan haknya kepada harta orang asli lain dengan dikenakan bayaran. Biasanya, pelabur menerima transaksi 10-90 pulangan% ke atas wang yang dilaburkan dalam bangunan baru. peserta baru pembinaan kongsi juga dipindahkan hak-hak dan kewajipan sebelum pemaju.

Tugasan hak harta ke sebuah apartmen di bangunan baru boleh dilakukan dalam dua cara:

• Mengikut kawalan perjanjian (penjual membayar balik hutang kepada pemaju dan dana pembeli, transaksi boleh dijalankan beberapa kali dengan satu aspek hartanah);
• Di bawah kontrak awal (tidak tertakluk kepada pendaftaran negeri, menetapkan hak penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi pada masa akan datang).

Pembayaran berlaku dengan persetujuan bersama.

Bagaimana untuk menjual sebuah apartmen di bangunan tugasan: Fasa

tugasan kontrak akan melalui empat peringkat pemprosesan:

1. Semakan dokumentasi pemaju:

• piagam syarikat;
• Memorandum Persatuan;
• sijil pendaftaran negeri dan didaftarkan dalam Cukai Perkhidmatan Persekutuan;
• membenarkan untuk pembinaan;
• pengisytiharan projek;
• dokumen yang mengesahkan pembiayaan.

2. Penjual memberitahu mengenai niat untuk menjual harta itu kepada pemaju, dan kemudian mesti mendapatkan kebenaran dari olehnya secara bertulis, dan dokumen-dokumen yang mengesahkan ketiadaan obligasi kewangan kepada firma itu. Juga memerlukan persetujuan yang disahkan oleh notari pasangan untuk menjual harta, resolusi institusi kredit (jika perumahan yang dibeli di gadai janji), cabutan daripada daftar itu ke ruang tamu. Pembeli mesti mendapatkan persetujuan yang disahkan oleh notari pasangan dan mengambil kepada bank dan kontrak gadai janji bagi menyediakan pinjaman perumahan (dengan gadai janji).

3. Mengekalkan perjanjian penyerahan sendiri. Membuat ia mungkin untuk mempunyai pemaju di pejabat hartanah atau peguam.

4. Terdapat pemindahan pendaftaran negeri kontrak dalam bahagian Rosreestra itu.

Ia adalah tugasan mungkin gadai janji

Undang-undang Federation semasa menetapkan bahawa tugasan gadai janji dan pangsapuri di bangunan baru mungkin. Untuk tujuan ini, penjual perlu mendapatkan kebenaran bertulis daripada institusi kredit, kerana ia memindahkan obligasi kewangan kepada pembeli sepenuhnya. Oleh itu, pembeli bersetuju untuk mematuhi semua syarat-syarat perjanjian pinjaman. Pada peringkat ini, anda perlu berhati-hati memeriksa kontrak pinjaman gadai janji, bank itu mempunyai hak untuk membuat perubahan sendiri.

cukai

Menurut Kod Cukai, setelah penyerahan telah berlaku di bangunan pangsapuri, cukai sebanyak 13% perlu dibayar oleh penjual. potongan itu dibuat daripada jumlah keuntungan - perbezaan di antara hasil dan kos asal perumahan. Untuk tujuan ini, penjual hendaklah mengemukakan kepada Jabatan Pemeriksaan Deklarasi Cukai dalam bentuk 3NDFL itu.

Sebagai contoh, jika pangsapuri itu dibeli untuk 1000000, dan dijual di bawah perjanjian untuk pemindahan 2000000, jumlah potongan cukai akan berjumlah 130,000.

Jika pembeli mahu mendapatkan potongan cukai untuk pembelian hartanah, dia mesti meminta penjual resit bagi pembayaran cukai.

Goodies

Kedua-dua penjual dan pembeli manfaat setelah penyerahan itu dibuat di dalam bangunan apartmen. Apakah faedah-faedah ini?

penjual membuat keuntungan daripada penjualan itu. Selain itu, saiznya mungkin jauh lebih daripada jumlah yang dilaburkan pada asalnya.

Manfaat untuk pelanggan:

• kos rendah berbanding dengan perumahan bersedia.
• Kemungkinan perancangan individu.
• Dibeli apartmen secara sah bersih.

keburukan

Walaupun pada hakikatnya bahawa pemindahan hak untuk apartmen di bangunan baru - salah satu tawaran yang paling popular di pasaran hartanah, ia masih berisiko. Antara risiko utama Tayangan:

• Kebankrapan syarikat pembinaan.
• Pembatalan perjanjian tugasan.
• penjualan dua.
• Penjual tidak memberitahu pemaju tugasan.

Sekarang kita pertimbangkan perkara ini dengan lebih terperinci.

kebankrapan syarikat pembinaan

Dalam tempoh tersebut, dikira dari saat pendaftaran negeri PO untuk menandatangani akta pemindahan rumah dalam operasi, pemegang kepentingan boleh memindahkan hak-hak mereka ke hartanah. Sebab utama tugasan adalah melanggar pemaju standard kualiti dan penangguhan berulang pembinaan. Biasanya, keadaan ini adalah disebabkan oleh kebankrapan pemaju yang dirancang.

Selepas pemegang kepentingan awal akan memberikan hak untuk perumahan di bangunan baru, tanggungjawab sebelum ahli baru PO akan ditanggung secara eksklusif pemaju. Jika pemaju melanggar PO dan tidak melaksanakan obligasinya, penamatan kontrak tugasan tidak mungkin. pemegang kepentingan baru yang datang tindakan undang-undang telah terus dengan pemaju.

peserta awal dalam pembinaan yang berkenaan bertanggungjawab terhadap pembina kontrak, hanya apabila dia mengambil atas jaminan. Memperkatakan jaminan adalah amat jarang berlaku.

Pembatalan perjanjian tugasan

Tugasan untuk membeli sebuah apartmen di bangunan baru tidak seharusnya bercanggah dengan norma-norma undang-undang yang sedia ada dan kontrak pada penyertaan dalam pembinaan bersama. perjanjian tugasan boleh diiktiraf sebagai batal dan tidak sah dalam keadaan seperti berikut:

• pemegang kepentingan awal gagal mematuhi obligasi kewangan kepada pemaju dan bank.
• Tiada kebenaran bertulis telah diperolehi daripada syarikat pembinaan.
• Kami menerima kebenaran bertulis daripada bank jika perumahan yang dibeli dengan bantuan kredit.

Di hadapan sekurang-kurangnya salah satu daripada perkara di atas kontrak tugasan adalah tidak sah. Menurut artikel 390 Kanun Sivil, tanggungjawab untuk tamat kontrak tidak sah jatuh sepenuhnya kepada DDU peserta asal. Dia adalah bertanggungjawab untuk membayar wang itu dipindahkan kepadanya, dan untuk membayar faedah dan membayar balik ditipu pelabur hartanah kerugian.

jualan Dual

Pada tahun 2011, satu resolusi telah diluluskan mengikut mana semua PO tertakluk kepada pendaftaran negeri wajib. Malangnya, undang-undang Rusia dalam bidang pembinaan penyertaan adalah jauh dari sempurna. Khususnya, terdapat risiko jualan berganda pada tugasan pangsapuri di bangunan dalam pembinaan.

Dalam amalan, sering terdapat kes-kes di mana penjual yang tidak bertanggungjawab telah memeterai perjanjian dengan tugasan berbilang pelanggan pada masa yang sama. Ini berlaku kerana adalah kontrak awal jualan, yang mana pendaftarannya Rosreestra tidak prasyarat. Pemilikan secara kehakiman diiktiraf bagi pemegang serah hak yang pertama menandatangani kontrak dengan penjual. Memindahkan wang kepada penjual harus hanya selepas pendaftaran negeri PO.

penjual tidak memberitahu pemaju

Penjual mesti mendapatkan kebenaran bertulis daripada pemaju untuk menjual apartmen. Jika tidak, pemegang kepentingan baharu akan mengalami kerugian yang berkaitan dengan risiko ini, termasuk ketidakupayaan untuk pulih daripada kerugian pembina sehingga pembatalan PO.

Sebagai contoh, jika pemegang kepentingan baharu di mahkamah mahu untuk pulih dengan pembinaan penalti bagi kelewatan dalam meletakkan berkuat kuasa, ia akan ditolak.

Bertanding kontrak di mahkamah

Dengan keputusan Mahkamah fizikal dan undang-undang boleh dianggap muflis atau bankrap. Dalam kes ini, semua transaksi yang berkaitan dengan isu pembelian dan pemerolehan harta tak alih diiktiraf tidak sah dalam dua kes:

• Apabila kontrak jualan dinyatakan sengaja harga terkurang.
• Transaksi itu dicapai dalam masa kurang daripada 12 bulan sebelum permulaan perbicaraan pada muflis.

Dalam amalan kehakiman, terdapat kes-kes apabila premis yang sama yang dijual di bawah tugasan kontrak beberapa kali. Selepas itu, pembinaan peserta baru membayar untuk harta yang dibeli. pemegang kepentingan awal melancarkan proses kebankrapan, dan transaksi itu dimansuhkan. Oleh itu, pemegang ekuiti baru bukan sahaja tanpa perumahan yang didambakan, tetapi tanpa wang yang dibelanjakan untuk apartmen.

tugasan pusat tunggal

Di St Petersburg dan Leningrad rantau terdapat satu agensi khusus - tugasan United Center. Pangsapuri di bangunan yang lebih menarik kepada bakal pembeli, dan bukannya rumah kedua. Di samping itu, tugasan - satu proses yang agak rumit dan memakan masa yang memerlukan pengetahuan yang tepat undang-undang.

pakar Pusat itu mempunyai pengalaman yang luas dalam urus niaga kontrak penyerahan. Agensi itu juga mempunyai pangkalan data sendiri hartanah membuktikan bahawa hampir menjamin kesucian undang-undang urus niaga.

Salah satu yang paling berisiko, tetapi bentuk yang paling mudah pengambilalihan hartanah - tugasan pangsapuri di bangunan baru. Apa jenis perjanjian? Di bawah tugasan merujuk kepada pemindahan pendaftaran hak harta daripada pembinaan peserta berkongsi kepada pihak ketiga. jenis ini transaksi mempunyai kelebihan yang tidak dapat dinafikan, tetapi banyak kelemahan. Untuk mengelakkan masalah dengan hartanah di masa hadapan, jika mengamanahkan sokongan transaksi peguam yang berkelayakan. Di Rusia terdapat hanya satu agensi khusus yang bertanggungjawab bagi hal ehwal sedemikian - United Center Tugasan.