Bagaimana untuk menjual sebuah apartmen sendiri? Cukai bagi apartmen dijual. Penjualan hartanah tanpa perantara

Sama ada peluang jualan hartanah tanpa perantara? Untuk menjawab soalan ini, adalah perlu untuk memahami sebab-sebab mengapa pemilik harta berpaling padanya. Beralih kepada perkhidmatan agensi-agensi, ramai orang tersilap percaya bahawa ia bertanggungjawab sepenuhnya untuk apartmen dibeli dengan ia. sebab ini mengadu kepada perkhidmatan pengantaraan tidak masuk akal. Selaras dengan undang-undang kontrak jualan itu selesai pembeli dan penjual, dan Biro harta - pengantara. Ia tidak menanggung apa-apa tanggungjawab dan liabiliti. Ia pasti ditetapkan dalam perjanjian perkhidmatan antara pelanggan dan agensi. Pada terbaik, ia boleh mewakili kepentingan penjual dalam prosiding itu.

Ramai orang menggunakan perkhidmatan pengantara, untuk mengelakkan situasi yang tidak diduga atau penipuan. Mengetahui bagaimana untuk menjual sebuah apartmen sendiri, iaitu ancaman dan kehalusan pada setiap peringkat urus niaga, kita terbaik boleh melindungi diri mereka dan untuk melakukan tanpa bantuan agensi.

Realtor melakukan kerja keras, jadi yuran profesional yang tinggi. Tetapi sebahagian besar orang yang bersedia untuk membuat satu usaha untuk menjimatkan wang, masih menggunakan perkhidmatan pengantara. Satu sebab - mereka tidak tahu bagaimana untuk menjual apartmen tanpa broker barang. Selepas mengkaji semua peringkat prosedur membeli sebuah apartmen, anda boleh melakukannya tanpa pengantaraan.

langkah pertama: bagaimana untuk menilai, untuk menjual apartmen dan menguruskan tontonan yang

Bagaimana untuk menjual sebuah apartmen sendiri, dan di mana untuk bermula? Sebelum urus niaga adalah perlu untuk pergi melalui tiga langkah pertama penjualan apa-apa hartanah:

1. Pertama sekali, anda perlu untuk betul menetapkan harga apartmen. Untuk melakukan ini, mengkaji cadangan untuk hartanah yang sama. Dengan bantuan surat khabar pengiklanan, Internet untuk mencari iklan bagi penjualan pangsapuri di kawasan yang sama bandar dengan parameter mengenai serupa: negeri, kawasan, lokasi dan lain-lain. Anda boleh menelefon beberapa pilihan yang sama dan untuk menjelaskan semua maklumat lanjut dan bertanya berapa lama pangsapuri itu dijual. Membentuk kos perlu diambil kira bahawa pembeli boleh tawar-menawar. Biasanya tawar-menawar adalah sehingga 5% daripada harga yang dikehendaki.
2. Setelah menetapkan anggaran kos pangsapuri, ia perlu menarik perhatian semakin ramai pembeli yang berpotensi. Ia adalah perlu untuk meletakkan iklan dalam penerbitan pengiklanan popular, surat khabar percuma, tampal pada laman web dan paste di papan khas dengan maklumat. Pengiklanan secara ringkas harus mengandungi semua maklumat tentang apartmen, dan hubungan telefon. Supaya bakal pembeli tidak memanggil sepanjang masa, anda boleh menentukan masa yang tertentu untuk memanggil. Iklan perlu dikemaskini sekerap mungkin.
3. Semua penjual, dan terutama wanita, yang berminat dalam bagaimana untuk menjual apartmen itu sendiri, nasihat yang berguna pada peringkat ini. Untuk melawat pelanggan patut dijaga dengan berhati-hati:

• mesyuarat untuk melantik pada siang hari, ia adalah lebih baik dalam satu hari;
• berada di mesyuarat itu, ia adalah wajar bersama-sama dengan seseorang yang akrab;
• mengeluarkan barang-barang berharga dan wang dari tempat-tempat yang terkenal;
• tidak pernah menunjukkan dokumen asal dengan perjanjian itu, hanya salinan.

penerimaan deposit

Tidak perlu tergesa-gesa untuk mengeluarkan iklan, tiba-tiba seorang lelaki yang mengubah fikirannya, dan penjual akan kehilangan pelanggan yang berpotensi. Selepas bersetuju dengan harga yang, ia adalah perlu untuk menawarkan pembeli untuk membuat bayaran pendahuluan. Mereka yang terlibat dalam perjanjian mereka sendiri dan belajar bagaimana untuk menjual apartmen tanpa broker barang, anda perlu tahu - sisi undang-undang kali ini boleh diuruskan dengan cara yang berbeza: menulis perjanjian terlebih dahulu (resit pendahuluan itu) atau untuk membuat perjanjian awal pada awal. Untuk kemudahan dan keselamatan dalam perjanjian pembelian dan penjualan itu adalah perlu untuk membuat penerangan lengkap keadaan objek dan bayaran pendahuluan dijual. Maka dalam kes kegagalan transaksi pembeli akan bertanggungjawab untuk membayar balik masih dan penalti.

Bagaimana kontrak jualan?

Satu langkah utama dalam proses ini - ia adalah hak untuk membuat kontrak jualan, yang dijangka siap dalam 2-3 hari sebelum masa yang dijadualkan urusniaga. Pilih bentuk dokumen: notarization atau yang mudah ditulis (PPF). Kedua-dua jenis pendaftaran mempunyai kekuatan hukum yang sama. Walau bagaimanapun, mereka yang belajar bagaimana untuk bebas menjual sebuah apartmen di gadai janji, anda perlu tahu bahawa dalam kes ini, di bawah undang-undang dalam bentuk kontrak hanya boleh dilaksanakan oleh notari.

Merangka kontrak PPF - lebih menjimatkan dan kos sekitar 50-70 dolar. Apabila dokumen borang disahkan notari juga mengambil peratusan tambahan daripada jumlah jualan. Sudah tentu, kos jenis ini reka bentuk akan kos lebih mahal, jadi anda tidak perlu untuk memilih tanpa bentuk dibikin oleh notari kontrak dan menghabiskan wang tunai tambahan.

PPD-kontrak boleh membuat anda sendiri, atau dapatkan bantuan daripada seorang peguam. Dalam mana-mana kes, anda perlu berhati-hati memeriksa kontrak penjualan hartanah dan berhati-hati memeriksa setiap titik beliau:

• sesiapa yang menjual (nama dan pasport butiran);
• alamat dan mematuhi sepenuhnya dengan parameter asas yang ditetapkan dalam kontrak pertanyaan BTI - nombor f 11A dan nombor piano 22A;
• syarat-syarat jualan, harga pangsapuri dan bentuk penyelesaian bersama;
• dengan betul dalam dokumen kontrak hakmilik;
• masa untuk melepaskan apartmen dan cabutan daripada ia orang yang berdaftar, sebagai peraturan, adalah 14 hari.

Pendaftaran kontrak jualan

Cara yang paling mudah dan paling selamat untuk penyelesaian bersama - peti. Ia adalah dinasihatkan untuk membukanya dalam bank yang selamat, bertempat di kawasan neutral. kotak deposit akan memastikan bahawa penjual akan menerima wang dengan segera selepas pendaftaran semua dokumen yang diperlukan.

Apabila wang itu diletakkan di dalam sebuah bank bimbit, anda perlu lulus pendaftaran dalam Perkhidmatan Persekutuan Pendaftaran Negeri (FSGRKK) mempunyai kontrak penjualan hartanah dengan tandatangan dan dokumen-dokumen berikut:

• dokumen hakmilik ke apartmen dijual (kontrak jualan, sijil warisan, serta apa-apa bukti lain hak-hak pemilik);
• Flat pasport kadaster diperolehi daripada pakar-pakar BTI;
• salinan akaun kewangan (AKC) dalam asal atau cabutan daripada rumah;
• rujukan asal № F 22A (pilihan), dan F № 11A (seperti yang diperlukan) yang diperolehi dalam BTI;
• salinan pasport bagi semua pihak kepada transaksi itu;
• untuk wanita belajar bagaimana untuk menjual apartmen itu sendiri, anda perlu tahu bahawa ia mengambil persetujuan suaminya, dalam apartmen, dan untuk lelaki - persetujuan terhadap isterinya;
• jika terdapat kanak-kanak, dalam beberapa kes, perlu kebenaran penjagaan itu;
• apabila apartmen perkauman, jiran perlu pengecualian (jika mereka adalah pemilik bilik lain) atau bandar (jika seluruh bilik tidak diswastakan);
• dokumen lain mengikut budi bicara pegawai yang menjaga pendaftaran (kelahiran, kematian, dan lain-lain).

Jika pendaftar untuk menerima dokumen itu, ia bermakna segala-galanya terpulang kepada tembakau. Pegawai itu akan memberi suatu resit untuk menerima dokumen dan menguruskan masa apabila anda perlu mengambil. Sebagai peraturan umum, dokumen FSGRKK mencatatkan purata dua minggu, maka pembeli dan penjual mengeluarkan dokumen berdaftar dijual. Kedua-dua pihak perlu menyemak kontrak akhir ejaan dan kesilapan dengan teliti. Jika semuanya berjalan dengan lancar, penjual, pembeli perlu mendapatkan kunci kepada peti deposit keselamatan.

Mengapa anda perlu bertindak pemindahan?

Pembebasan apartmen berlaku mengikut aturan yang ditetapkan dalam kontrak jualan. Perbuatan pemindahan - ini adalah satu dokumen penting disediakan semasa urus niaga dalam apa jua bentuk. Ia menghuraikan mengenai keadaan apartmen. Kadang-kadang kontrak jualan menggantikannya, tetapi ia lebih baik untuk membuat kertas yang berasingan. Anda boleh, sudah tentu, untuk mencapai dan perjanjian lisan, tetapi ia adalah munasabah untuk melindungi diri mereka. Perkara yang penting untuk penjual yang sedang belajar bagaimana untuk menjual apartmen tanpa broker barang: belum menandatangani surat pindah milik bagi keadaan fizikal hartanah sepadan dengan penjual (banjir, kebakaran, kecurian), dan membayar utiliti.

Dalam beberapa kes, cukai yang dibayar?

Semua vendor yang berminat dalam persoalan sama ada untuk membayar cukai untuk apartmen dijual diperlukan. terdapat isu-isu penting dalam undang-undang:

• jika seseorang itu memiliki sebuah apartmen mempunyai 3 tahun atau lebih, apabila ia dijual pemilik adalah dikecualikan daripada cukai di bawah perenggan 17.1 Perkara 217 Kanun Cukai, tetapi masih perlu mengemukakan null pulangan cukai;
• apabila penjual milik perumahan dalam masa kurang dari 3 tahun, ia adalah, mengikut perenggan 1 Perkara 220 Kanun Cukai, adalah bertanggungjawab untuk membayar cukai 13% ke atas jumlah pengiraan skim di mana pemilik memilih mengikut budi bicaranya.

Dua formula untuk mengira cukai:

• Formula 1: keuntungan bagi penjualan pangsapuri untuk memotong kos pengambilalihan;
• Formula 2: kepada jumlah penjualan rumah pangsa untuk mengambil satu juta Rubles.

Mereka yang terlibat dalam soalan "bagaimana untuk menjual sebuah apartmen sendiri," dan tidak tahu semua butiran undang-undang, beberapa maklumat yang berguna berguna:

1. Jika pangsapuri itu telah diperoleh pada harga yang di atas jualan semasa, atau ia adalah lebih baik untuk menggunakan formula pengiraan pertama, kerana jumlah cukai yang akan menjadi negatif, dan oleh itu membayar apa-apa. Sebagai contoh, pemilik membeli dua tahun yang lalu, apartmen untuk 2 juta Rubles., Dan kini dijual untuk 1.8 juta Rubles., Kemudian oleh 1.8 juta Rubles. - 2 juta Rubles. = -0.200.000 Rubles. - kerugian cukai yang tidak dibayar.
2. Apabila apartmen pergi hampir bebas (oleh warisan, derma), adalah munasabah untuk mengambil formula pengiraan kedua.
3. Menurut perenggan 1 Perkara 229 Kanun Cukai untuk memfailkan pengisytiharan cukai di tempat pendaftaran penjual yang diperlukan di mana-mana untuk 30 April tahun berikutan tahun selepas jualan. anggaran cukai yang bukan sifar perlu dibayar oleh 15 Julai.

Penjualan pangsapuri melalui proksi

Jika terdapat proses yang memakan masa tidak mencukupi bagi penjualan perumahan sering membuat satu kuasa wakil. Sebagai contoh, ia akan menjadi penyelesaian yang munasabah apabila beberapa pemilik memiliki satu hartanah. Pangsapuri untuk dijual dalam hal sedemikian dijalankan seperti berikut: semua pemilik membuat keluar kepada orang yang kurang sibuk semua perkara yang berkaitan dengan urus niaga. Tanpa mengira sebab-sebab bagi merangka surat kuasa wakil mempunyai sesuatu yang amat penting: untuk mengelakkan masalah dan tiada tempat tinggal, ia adalah perlu untuk menentukan dengan jelas kuasa pemegang amanah.

Sangat serius dan untuk mendekati kuasa am peguam. Ia membolehkan pemegang amanah untuk melaksanakan apa-apa jenis tawaran dengan harta dan melupuskannya mengikut budi bicara mereka, sebagai contoh, untuk menjual dan mendapatkan diri anda wang. kuasa am peguam dikeluarkan oleh notari hanya selepas pengesahan teliti utama untuk bagaimana beliau sedar akan tujuan menandatangani apa-apa jenis dokumen penting.

Terdapat kali apabila pelanggan mahu untuk menjamin dan memerlukan memasuki ke dalam kontrak untuk mengesahkan tuan tawaran mata dijual. Kemudian menjual apartmen melalui proksi mungkin hanya selepas penyata pengetua, ditulis oleh notari, mengenai kesahihan transaksi jualan.

Apabila keperluan untuk menggunakan perkhidmatan pemegang amanah tidak lagi semasa, kuasa wakil boleh dibatalkan sebelum tarikh tamat tempoh. Data mengenai pembatalan itu direkodkan dalam pangkalan maklumat di Dewan data Notari.

Flat untuk dijual di mana kehidupan kanak-kanak

Hampir setiap keluarga mempunyai anak. Oleh itu, bagi ibu bapa-penjual soalan yang sangat relevan: "Dan dalam kes ini, ? Bagaimana untuk menjual apartmen" Dengan kanak-kanak yang disegani, dan dalam mana-mana tidak melanggar kepentingannya, atau penjualan harta adalah bermasalah. Mereka menonton penjagaan. Prosedur transaksi jualan adalah dua jenis: kanak-kanak itu didaftarkan di apartmen atau pemilik bahagian harta.

Di bawah peruntukan Art. 26, 28 daripada juvana Kanun Sivil dan anak-anak kecil hanya dengan persetujuan daripada wakil-wakil undang-undang mempunyai peluang untuk membuat pelbagai tegas dinyatakan urus niaga, termasuk yang di mana harta yang terlibat. Menjual rumah yang kecil adalah berdaftar, tetapi tidak pemilik, ia adalah mungkin tanpa kebenaran badan penjagaan. Pengecualian adalah kanak-kanak dilucutkan penjagaan ibu bapa atau di bawah penjagaan. Dalam keadaan ini, permit khas diperlukan untuk tahanan perkhidmatan. Walau apa pun, sebelum penjualan apartmen anda perlu mencari tempat baru kediaman untuk kanak-kanak, kerana kanak-kanak di pelepasan di kawasan yang sama pada satu masa, anda perlu mendaftar pada yang lain. Dengan perumahan baru ini harus pada masa yang sama atau kawasan yang lebih besar dan dengan keadaan hidup yang sama. Jika hak-hak kecil tidak melanggar apa-apa, tidak ada masalah dengan penjualan pangsapuri tidak akan.

Jika kanak-kanak - pemilik apartmen, maka keizinan yang sepatutnya berkuasa penjagaan dan penjagaan perlu. Ini perlu menjaga terlebih dahulu, sebelum penjualan harta. Perlu menghubungi organisasi penjagaan di tempat pendaftaran kanak-kanak kecil dan mengetahui sama ada ia menjual sebuah apartmen, bergantung kepada ciri-hal tertentu mungkin. Jika urus niaga yang disediakan oleh undang-undang, maka anda perlu mencari di dalam apa jangka masa akan siap pada kebenaran pemasaran, dan untuk mengumpul sijil perlu. Kemudian, apabila anda membuat dokumen pembelian dan penjualan, penjual tanpa kanak-kanak (jika di bawah 14 tahun) atau dengan dia (ketika berusia lebih 14 tahun) datang kepada badan-badan amanah dan penjagaan untuk mengisi dan menandatangani permohonan. Penjaga kedua (suami atau isteri, walaupun pasangan itu bercerai) juga perlu hadir untuk memberi persetujuan. Kemudian, pada hari yang ditetapkan, anda boleh mendapatkan penyelesaian bersedia.

kes-kes yang luar biasa:

• Jika anda bercadang untuk menukar tempat kediaman yang berkaitan dengan bergerak ke lokasi lain, maka transaksi itu adalah mungkin hanya dengan kebenaran organisasi penjagaan, dan jumlah yang diterima untuk apartmen itu dipindahkan ke akaun bank yang belum dewasa. Ibu bapa diberi 3 bulan dari tarikh jualan untuk pembelian perumahan baru dan pelaksanaan bahagian yang sama dalam harta kanak-kanak itu. Jika tidak berkuasa penjagaan berhak untuk membatalkan kontrak jualan.
• Apabila anda bergerak ke kediaman tetap di luar negara perlu mengemukakan ke senarai Guardian organisasi dokumen tertentu daripada OVIR.
• Jika anda membina rumah baru, maka untuk mendapatkan kebenaran daripada penjagaan, ia seharusnya berada di dalam peringkat akhir pembinaan. Minor sementara memerlukan tempat untuk mendaftar (kawan-kawan, saudara-mara). Apabila memohon kebenaran untuk organisasi penjagaan dibawa kontrak dengan syarikat pembangunan, yang mencerminkan bahagian kanak-kanak.

Pilihan penjualan pangsapuri diswastakan

Penjualan Pilihan yang paling mudah perumahan swasta - untuk menjual secara keseluruhan untuk satu pembeli, dan keuntungan dibahagikan mengikut bahagian masing-masing. Ia juga adalah mungkin bahawa salah satu pemilik menebus semua baki saham daripada pemilik lain. Ianya mudah, dan skim urus niaga standard. Tetapi selalunya kes itu adalah bahawa salah satu pemilik enggan daripada penjualan itu. Bagaimana untuk menjual apartmen yang diswastakan dalam kes ini? Ia semua bergantung kepada bagaimana harta itu dibahagikan.

Jika pangsapuri ini dibahagikan kepada bahagian-bahagian oleh meter, anda mesti menulis notis disahkan jualan, dengan menyatakan saiz yang dikehendaki dan nilai kawasan dijual mereka, dan menghantarnya melalui surat berdaftar kepada yang lain daripada pemilik. Menurut Art. 250 Kanun Sivil mereka mempunyai kelebihan berbanding pembeli lain. Jika dalam tempoh 30 hari pemilik lain tidak bertindak balas terhadap penerimaan atau penolakan pembelian, yang seni. 250 Kanun Sivil, anda boleh mengambil kesempatan daripada hak mereka untuk menjual pegangannya dalam apartmen bersama untuk mana-mana orang lain.

Apabila apartmen dibahagikan kepada peratusan, kemudian menjualnya kepada orang lain tanpa keinginan adalah mustahil, tetapi anda boleh mendapatkan wang secara disengajakan atau tidak untuk bahagiannya, pergi ke mahkamah.

Jika perumahan yang diswastakan kanak-kanak kecil mempunyai saham, kemudian menjual apartmen adalah mungkin, setelah menerima badan kebenaran penjagaan.

Penjualan apartmen didermakan

Lelaki itu, yang mempunyai sijil derma, boleh melupuskan harta itu mengikut budi bicaranya. Jika pemilik mahu menjual apartmen menderma di mana beliau adalah pemilik tunggal, jualan berlaku pada skim standard umum. Selepas menerima wang untuk hartanah, penjual perlu membayar cukai. Bagaimana dengan betul dan menguntungkan untuk memilih formula cukai, kami telah mempertimbangkan di atas.

Apabila hadiah yang diterima bahagian pangsapuri, yang dibahagikan dalam peratusan atau oleh meter, skim jualan adalah sama seperti yang dibincangkan dalam bahagian "jualan Kemungkinan apartmen diswastakan."

Penjualan apartmen di gadai janji

Walaupun beberapa halangan yang mengiringi tawaran dengan harta gadai janji, untuk menjual sebuah apartmen di gadai janji sebenar. Untuk menjalankan operasi ini dalam beberapa cara:

1. Terlalu awal menutup pinjaman, membayar balik dengan simpanan mereka, atau jika pembeli bersetuju, disebabkan kemajuan diterima daripadanya.
2. Anda boleh menjual apartmen tanpa pembayaran balik terlebih dahulu daripada hutang kredit. Untuk melakukan ini, anda mesti menulis satu kenyataan kepada bank dan menunggu kelulusan. Dia boleh enggan jika jualan berlaku semasa tempoh moratorium pada penutupan awal pinjaman. Jika bank bersetuju, tetapi menegaskan penyertaannya dalam urus niaga, maka ia dibuka dua kotak bank: pembeli pertama meletakkan jumlah bayaran balik pinjaman, yang kedua - perbezaan yang tinggal. Selepas mengeluarkan bebanan hartanah dibuat pembelian dan penjualan. Dalam kes ini, walaupun penjualan apartmen tanpa broker barang perlu membayar bank bayaran untuk membuka sel-sel dan sokongan.
3. Jika pemberi pinjaman bersetuju untuk dijual tanpa pembayaran balik terlebih dahulu daripada pinjaman dan tidak bersetuju untuk mengambil bahagian dalam urus niaga, ia adalah perlu untuk memasuki ke dalam dokumen pembelian dan penjualan yang awal. Kemudian, setelah dibayar untuk pinjaman yang diterima daripada wang pembeli, pemilik menerima dokumen kepada mengangkat larangan itu dan pergi ke Companies House. Selanjutnya, penjual menutup tawaran pada notari.
4. Anda boleh menjual sebuah apartmen bersama-sama dengan kredit. Pembeli mesti mengemukakan kepada Bank semua dokumen yang diperlukan mengesahkan kesolvenan, dan dia telah pun memutuskan isu versi penggantian peminjam. Jika keputusan yang positif untuk menyusun semula hak harta, hartanah dan di gadai janji, dan penjual menerima perbezaan antara nilai pangsapuri dijual dan baki hutang tanpa penyertaan pemiutang.

kesimpulan

Ia ternyata bahawa pangsapuri lain: diswastakan, orang yang mempunyai pemilik - kanak-kanak, gadai janji, hadiah - boleh dijual tanpa bantuan broker barang, setelah mengetahui bahawa semua langkah-langkah urus niaga dengan menetapkan harga untuk mendapatkan sejumlah wang. Mempunyai idea tentang bahaya dan selok-belok proses dan meletakkan tawaran banyak usaha dan masa, anda boleh menjual pangsapuri anda sendiri.