Pendekatan perbandingan. Kaedah untuk menentukan nilai hartanah

Dalam amalan dunia dalam bidang kerja penilaian hartanah menggunakan tiga pendekatan:

• perbandingan atau pasaran;
• mahal;
• menguntungkan.

Pemilihan kaedah bergantung kepada tujuan penilaian dan keadaan sebenar, yang telah dibangunkan di sekitar tertentu jenis hartanah. Walau bagaimanapun, kaedah yang paling boleh dipercayai masih dianggap pendekatan perbandingan dalam menentukan nilai dinilai.

prinsip-prinsip asas penilaian perbandingan

pendekatan perbandingan - satu set teknik untuk menentukan nilai pasaran harta itu. Anggaran harta berbanding dengan objek yang sama.

Asas taksiran berdasarkan kepada prinsip-prinsip berikut:

• Bekalan dan permintaan. Kedua-dua petunjuk yang dapat dipisahkan, bilangan yang terhad cadangan menimbulkan permintaan yang tertentu, dan sebaliknya, lebih banyak tawaran, permintaan yang kurang.
• Penggantian. Tidak pembeli tidak membayar harga yang lebih tinggi jika harta itu dengan sifat-sifat yang serupa bernilai kurang.

Konsep nilai pasaran adalah hampir sama dengan konsep harga keseimbangan. Harga keseimbangan - adalah satu set ciri-ciri kuantitatif dan faktor-faktor harga yang menentukan penawaran dan permintaan bagi projek itu, yang dibandingkan.

Kriteria utama untuk pemilihan comparables untuk menentukan nilai hartanah

Unsur-unsur yang diambil kira dalam analisis perbandingan, jumlah yang besar, dan gabungan mereka adalah hampir sama dengan infiniti. Oleh itu, apabila menganalisis terhad kepada sebilangan faktor yang mempunyai kesan langsung kepada harga.

membandingkan unsur-unsur. sebagai hak

Apa-apa bebanan atau diperabdikan membawa kepada penurunan dalam kos objek yang dianggarkan. Iaitu, apa-apa sekatan yang betul pemilikan - adalah untuk mengurangkan harga. Jika objek itu dianggarkan berbanding dengan objek yang setanding tidak mempunyai kelemahan, harga, sebaliknya, meningkat.

Untuk ketersediaan isemen tanah - bukan sahaja faktor langkah-down. Dalam menaksir nilai adalah sangat penting, pemindahan pemilikan tanah atau hak untuk pajakan, penggunaan kekal. Kedua-dua peraturan lalu memohon kepada faktor menurunkan. Ia adalah sangat penting, sama ada tanah itu mempunyai had tertentu untuk terus berurusan dengan ia.

syarat-syarat jualan

Syarat-syarat tersebut diambil kira, jika objek yang dinilai benar-benar mempunyai ciri-ciri tersendiri jualan.

Faktor menurunkan termasuk kebankrapan, iaitu, penjual tergesa-gesa untuk membuat transaksi pembelian dan penjualan, sejak masa pendedahan pasaran hartanah objek pastinya dikurangkan berbanding dengan objek yang sama.

Penilaian pengaruh penting dan komunikasi yang berkaitan, perkongsian, tetapi untuk menilai risiko-risiko ini adalah sukar.

Jika pembeli dan penjual adalah berkaitan hubungan pajakan, dan dirancang untuk membuat kesimpulan kontrak jualan di antara mereka, untuk menjimatkan bayaran cukai, sudah tentu, anggaran kos akan menjadi rendah. Motivasi dalam kes ini, satu - sebagai pihak kepada transaksi itu dihubungkan dengan hubungan bukan pasaran lain, oleh itu, penjual sebenarnya meminjamkan kepada pembeli. Keadaan seperti itu, jika urus niaga akan diberikan kepada syarat-syarat opsyen.

Untuk meningkatkan nilai dinilai hartanah kediaman boleh membawa prospek menerima subsidi kerajaan untuk pembangunan infrastruktur. Saiz pinjaman keutamaan yang dikatakan ini telah dipilih daripada perbezaan di antara pinjaman bersubsidi dan pasaran.

keadaan pasaran

Ke sebelah tolak boleh digunakan jika terdapat perbezaan yang ketara antara harga pasaran untuk hartanah yang serupa dan pakar.

Menukar fungsi yang juga boleh diambil kira apabila menilai, kerana kesan ke atas bekalan dan permintaan.

lokasi tapak Harta

faktor-faktor fizikal (untuk tanah)

pendekatan perbandingan dalam menilai tanah melibatkan ciri-ciri perhimpunan harta objek:

• saiz;
• membentuk;
• geologi;
• topografi;
• tahap kesediaan, iaitu, sama ada dibersihkan tumbuh-tumbuhan tanah, sama ada penyelewengan dihapuskan;
• petunjuk kualiti tanah.

Yang perlu diberi perhatian adalah kehadiran atau ketiadaan bukit atau cerun, pembentukan batu atau longkang. Dengan ketara, beberapa kapasiti dibawa bumi, kekuatannya, kehadiran air bawah tanah. Ia adalah sangat penting, jika terdapat maklumat mengenai kejadian kemungkinan mineral. Jika maklumat itu disahkan, tanah itu akan dikehendaki mempunyai beban pada masa akan datang.

ciri-ciri umum objek yang akan dinilai

perbandingan pasaran pendekatan - Kajian mengenai ciri-ciri yang meningkatkan kos kemudahan. Ini termasuk:

• saiz bangunan atau premis itu;
• Tinggi bangunan-bangunan;
• dan ruang kehadiran kemudahan sampingan;
• ketinggian siling.

Penting adalah bahan yang dibina bangunan, lebih moden dan lebih dipercayai ia adalah, nilai yang lebih tinggi di hotel tersebut. Akhir sekali kos dan penampilan keseluruhan bangunan itu, kehadiran pembaikan dan kemasukan mudah. Jika input dari kawasan itu, ia akan menjadi faktor langkah-down.

Kekurangan penyelenggaraan - ia adalah satu kesempatan untuk meminda laporan penilaian. Pengiraan ini dibuat pada nilai kos pembaikan atau kerja-kerja pemulihan, dengan mengambil kira manfaat yang diperoleh daripada pelaburan digunakan dalam pembinaan atau pembaikan.

kuasa-kuasa ekonomi

pendekatan perbandingan dalam hartanah - ia mengambil kira simpanan mungkin dengan sumber tenaga semasa operasi. Peningkatan berterusan dalam kos utiliti membuatkan orang sentiasa berfikir tentang penjimatan dan penggunaan sumber tenaga alternatif.

Khususnya, faktor ini adalah penting, jika objek itu diambil bagi pajakan selanjutnya. Semakin besar nisbah pendapatan untuk perbelanjaan, yang akan digunakan untuk operasi bangunan atau bilik, lebih kecil saiz pulangan modal dalam pendapatan bersih daripada sewaan hartanah.

Kategori ini boleh digunakan untuk mengukur kehadiran atau ketiadaan meter, sama ada untuk mengurangkan aktiviti kehilangan haba diadakan.

petunjuk lain

Penilaian melibatkan pertimbangan kehadiran atau ketiadaan unsur-unsur perkhidmatan. Contoh yang paling mudah - jika terdapat lif di dalam rumah atau tidak. Kehadiran ketiadaan yang lengkap atau sebahagian komunikasi, lebih disambungkan kepada sistem tempatan. Jika terlalu banyak kelemahan, pembetulan tersebut dibawa ke bawah. Anggaran hartanah dipegang masih untuk pelbagai petunjuk.

Tahap-tahap penyelesaian

Semua pengiraan adalah berdasarkan pendekatan perbandingan maklumat sumber terbuka tentang yang dijalankan baru-baru ini dengan yang sama urus niaga hartanah.

langkah-langkah penilaian:

1. Satu kajian cadangan sama dalam segmen hartanah tertentu, mengenal pasti comparables yang dijual baru-baru ini.
2. Maklumat yang dikumpul dianalisis secara individu dan setiap ayat dibandingkan dengan harta hartanah anggaran.
3. Ciri-ciri harga pengasingan, pindaan kepada laporan penilaian.

Penyesuaian harga diselaraskan dan anggaran nilai akhir pendekatan perbandingan.

Kelebihan pendekatan perbandingan

Pertama sekali, kaedah yang membolehkan untuk menggambarkan pendirian hanya pembeli biasa dan penjual.

Penilaian digambarkan pada harga semasa, dengan mengambil kira perubahan dalam keadaan kewangan, dan juga inflasi. Penilaian sentiasa statik berasaskan.

Untuk menilai harta, ia tidak perlu untuk belajar semua pasaran hartanah, tetapi hanya objek yang sama. Teknik ini sangat mudah, dengan keputusan yang boleh dipercayai.

... dan keburukan

• Ia agak sukar untuk menentukan harga sebenar.
• pergantungan lengkap mengenai aktiviti dan kestabilan pasaran hartanah.
• Kerumitan pengharmonian data, di mana objek yang sama berbeza dengan ketara dalam segi jualan.

Kesimpulannya

Intipati pendekatan perbandingan dalam penilaian hartanah memahami kedua-dua pembeli dan penjual. Teknik ini membolehkan pihak-pihak untuk meneroka pasaran hartanah dan memastikan bahawa ia tidak hilang. Penilaian ini mungkin berdasarkan transaksi sudah selesai atau menawarkan penjual lain. Dalam mana-mana kes, kaedah perbandingan - a sistematisasi dan perbandingan data hartanah yang serupa. Perkara utama yang pemilihan barangan sama untuk perbandingan mengambil kira faktor-faktor khas atau luar biasa, seperti ancaman cagaran penyitaan, perubahan dalam undang-undang dan peraturan-peraturan di peringkat tempatan, atau kegagalan untuk mematuhi perjanjian pinjaman, kehadiran unsur-unsur paksaan.